La situación de las viviendas vacacionales en las comunidades de propietarios no ha resultado pacífica en los últimos años. Un incremento exponencial del número de viviendas dedicadas al uso turístico, las molestias de los vecinos, una nueva regulación y las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Canarias y del Tribunal Supremo son sin duda la receta perfecta para la existencia de confusión y desconcierto entre aquellos que residen en comunidades de propietarios. En este sentido, vamos a tratar de responder a algunas cuestiones:
- ¿A qué nos referimos cuando hablamos de Viviendas Vacacionales?
Con el término de vivienda vacacional nos referimos al tipo de actividad de arrendamiento excluido de la aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que se define en virtud de su artículo 5 e) de la siguiente forma:
“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”
Según el artículo 2 del Decreto 113/2015 de 22 de mayo por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (en adelante el Reglamento), las viviendas vacacionales quedan definidas como:
“las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio”
- ¿Qué requisitos se han de cumplir?
Las viviendas vacacionales han de cumplir los requisitos de seguridad y de servicios establecidos en el Reglamento. Toda vez que la vivienda cumpla con estos requisitos técnicos, el propietario o su representado ha de presentar una declaración responsable ante el Cabildo Insular correspondiente o ante el Gobierno de Canarias.
- ¿Desde cuándo se puede comenzar la actividad?
De conformidad con el artículo 24.1 de la Ley 7/1195, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias y en cumplimiento con el artículo 13.2 del Reglamento, la actividad podrá comenzarse desde la misma presentación de la declaración responsable (tras haber sido declarado nulo por el Tribunal Supremo el requisito de inscripción en el Registro General Turístico).
- ¿Puede la comunidad de propietarios prohibir las viviendas vacacionales?
El Reglamento recoge en su artículo 12.2 la exclusión de la comercialización de aquellas viviendas vacacionales sometidas a régimen de propiedad horizontal en las que expresamente se prohíba el ejercicio de esta actividad en los estatutos de la comunidad.
En este sentido, el Real Decreto 7/2019 introduce el artículo 17.12 en la Ley de Propiedad Horizontal quedando configurado de esta forma:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”
Del artículo se deduce la necesidad del quórum de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (cabe el voto presunto de los ausentes) para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de las viviendas vacacionales así como para incrementar la participación en los gastos comunes.
Toda vez se haya tomado el acuerdo con la mayoría descrita, se ha de realizar la correspondiente modificación estatutaria e inscripción en el Registro, de lo contrario el acuerdo no tendrá validez para terceros adquirientes con posterioridad.
- ¿Condicionar o limitar incluye prohibir?
Sí, la Resolución de 22 de enero de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (EDD 2021/503339) parece solucionar la polémica acerca de la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, admitiéndose la prohibición total de la actividad.
- ¿Qué sucede si ya existe una o varias viviendas vacacionales en mi comunidad?
El Real Decreto 7/2019 no tiene efectos retroactivos y por ello, la comunidad de propietarios no puede adoptar acuerdos que limiten o condicionen el alquiler vacacional a aquellos que ya vienen ejerciendo la actividad legalmente.
- ¿Qué alternativa tiene la comunidad?
En los casos en los que se platee por los señores propietarios la prohibición de la actividad de vivienda vacacional por los ruidos y molestias que el flujo de turismo pudiese causar y ya existiesen viviendas activas en el edificio, habría que acudir a la acción de cesación a la que se refiere el artículo 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal
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Marcos Dámaso
Dpto. Jurídico